Seguici su:
Il conflitto di interessi tra la carica di amministratore di condominio e mediatore è una situazione disciplinata dalla normativa italiana. Nello specifico, per l’attività di mediazione immobiliare, a intervenire è la Legge n. 39/1989.
L’art. 5, comma 3, tempo addietro, prevedeva un’incompatibilità generale tra l’attività di agente immobiliare e altre professioni, tra cui anche quella di amministratore di condominio
Si tratta però di una interpretazione oramai parzialmente superata dalla giurisprudenza europea. Ma che dire di quella italiana?
Amministratore di condominio e mediatore: la posizione italiana
Sebbene la giurisprudenza europea abbia preso le distanze da tali incompatibilità, la giurisprudenza italiana ha accolto solo parzialmente tale orientamento.
La Cassazione, con sentenza n. 19827/2024, ha chiarito che il cumulo delle attività di agente immobiliare e amministratore di condominio è ammissibile, ma solo se non si violano i principi di imparzialità e trasparenza.
Dal canto suo, la Corte di Giustizia dell’Unione Europea, con sentenza emessa il 4 ottobre 2024, ha stabilito che una norma nazionale che ponga una incompatibilità tra mediatore immobiliare e amministratore di condominio viola il diritto dell’Unione: secondo l’orientamento della Corte, si tratta di una restrizione sproporzionata e non necessaria per garantire l’imparzialità.
Scarica la nostra app e risparmia con i bonus attivi in Italia:
La Corte UE ha pertanto ribadito che un divieto assoluto è sproporzionato rispetto all’obiettivo di prevenire conflitti di interesse.
Da qui, quindi, l’orientamento più soft della Corte di Cassazione, volto a ritenere le due attività incompatibili solo quando palesemente in conflitto tra loro.
Misure per la trasparenza
Pertanto, il suggerimento è stato quello di adottare obblighi di trasparenza finalizzati a rendere possibili controlli ex post, così da sorvegliare sulla gestione delle due attività.
La Cassazione : un caso controverso
La sentenza della Corte di Cassazione si basa su un controverso caso italiano, tra una società di intermediazione immobiliare e due acquirenti di un immobile.
La società aveva richiesto il pagamento della provvigione per aver intermediato l’acquisto tramite un mediatore/amministratore. Dal canto loro, gli acquirenti contestavano la qualità del servizio reso, sostenendo che il mediatore avesse volontariamente omesso di fornire loro importanti informazioni.
Il mediatore infatti aveva evitato abilmente di dire che in prossimità dell’immobile stava sorgendo un’area industriale in via di sviluppo.
A questo si aggiunge il fatto che il mediatore/amministratore avesse avuto buoni rapporti con i venditori, per cui alla base della questione intera vi era anche un fondato sospetto di imparzialità.
Tuttavia, la domanda di provvigione della società venne accolta in primo grado, e le richieste riconvenzionali degli acquirenti furono dunque respinte.
Poi, in appello, la Corte riconobbe il mancato rispetto degli obblighi informativi da parte del mediatore, pur confermando però che il prezzo dell’immobile sul mercato fosse realistico, considerata infatti la svalutazione del 20% dell’immobile (appunto perché in continuità con area industriale).
Le parti acquirenti, tuttavia, contestarono alla Corte d’appello di aver effettuato i calcoli tenendo conto di due periodi diversi, con valori non omogenei, poiché relativi a periodi temporali differenti.
La decisione della sentenza in Cassazione
La Corte di Cassazione ha infine respinto il ricorso incidentale degli acquirenti che contestavano l’imparzialità del mediatore, sostenendo come le attività fossero compatibili tra loro, poiché i rapporti con la parte acquirente non costituivano comunque vincolo di rappresentanza.
Ha tuttavia rinviato alla Corte d’appello, per un nuovo ricalcolo, il valore effettivo dell’immobile, che appariva di fatto effettivamente sproporzionato, vista anche l’omissione informativa del mediatore.
Compatibilità tra mediatore e amministratore
In sostanza, la cassazione ha ritenuto che nei casi in cui il mediatore/amministratore abbia sin da subito palesato entrambi i suoi ruoli (come in questo caso) le due figure non sono da ritenersi incompatibili.
Le due attività, nel caso in oggetto, non si influenzano reciprocamente, soprattutto nei casi in cui lo stesso immobile sia oggetto di amministrazione e mediazione.