Bonus edilizi 2023 e lavori incompleti: come procedere?

Il tema dei bonus edilizi è ancora avvolto da molta incertezza riguardo a come, quando e da chi verranno effettuati i controlli sulle pratiche edilizie e sui lavori che permettono di accedere a tali agevolazioni fiscali. Non esistono informazioni concrete su criteri specifici, percentuali o tolleranze da adottare. La situazione dipenderà probabilmente dalle direttive che saranno emanate a livello centrale nei prossimi anni, le quali rifletteranno le esigenze programmatiche di bilancio dello Stato.

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L’unica possibilità per cercare di delineare uno scenario è guardare al passato e capire come le cose si sono svolte finora, ipotizzando che possano seguire un percorso simile anche in futuro.

Sommario

Bonus edilizi e lavori: i controlli

Fino ad ora, a meno che non si trattasse di casi di frodi evidenti, i controlli sulle pratiche edilizie legate ai bonus edilizi fiscali sono stati principalmente basati sulla documentazione. L’Agenzia delle Entrate ha selezionato un certo numero di dichiarazioni dei redditi ogni anno, utilizzando criteri statistici o segnalazioni informatiche che individuano incongruenze nelle transazioni finanziarie dei contribuenti. Dopo aver esaminato tali dichiarazioni, l’Agenzia ha inviato appositi inviti a comparire ai contribuenti interessati, richiedendo chiarimenti sugli aspetti ritenuti poco convincenti.

Questi inviti iniziali sono amichevoli, ma vengono accompagnati da una “fattura“. Il funzionario incaricato comunica preventivamente al contribuente selezionato non solo quali documenti integrativi sono richiesti (fatture, progetti, ecc.), ma anche quale sanzione dovrà essere pagata se l’integrazione non avviene entro i termini indicati. Se il contribuente non si presenta o non affronta seriamente la situazione, una volta scaduti i termini dell’invito a comparire, l’atto diventa esecutivo e l’Agenzia delle Entrate può immediatamente bloccare i conti bancari, sequestrare veicoli o iscrivere ipoteche sugli immobili, tramite procedure informatizzate.

Tuttavia, se il contribuente è in grado di difendere le proprie ragioni, il controllo può concludersi senza conseguenze, sebbene sia un caso raro.

Al di là delle procedure, ciò che emerge è che finora i controlli non hanno previsto ispezioni dirette sul cantiere, il che potrebbe essere rassicurante da un certo punto di vista. Tuttavia, possono emergere problemi anche in modi diversi da quelli che si manifestano durante le normali verifiche fiscali.

Le opere realizzate in modo abusivo

Ogni intervento edilizio è soggetto al controllo dell’ente locale competente. Questi controlli possono essere di routine, ad esempio durante la procedura di rilascio del certificato di agibilità, oppure possono essere richiesti da un cittadino, spesso un vicino di casa, che desidera verificare la conformità delle opere.

In alternativa, i lavori (in corso o completati) possono essere soggetti a controlli nell’ambito di una controversia civile, ad esempio quando sorgono divergenze riguardo ai pagamenti, alle quantità o alla qualità delle opere eseguite. In questi casi, non infrequenti, il giudice può nominare un consulente tecnico d’ufficio (CTU) per accertare gli aspetti ritenuti controversi.

Se in qualsiasi di queste circostanze il comune viene informato di opere realizzate in modo abusivo o non conformi ai progetti presentati, “è fatto obbligo al comune di segnalare all’amministrazione finanziaria, entro tre mesi dall’ultimazione dei lavori” (Decreto del Presidente della Repubblica n. 380/2001, articolo 49, comma 2).

Il comune, quindi, è tenuto a comunicare tempestivamente alla Agenzia delle Entrate tali informazioni e, se si sottrae a questo obbligo, si rende colpevole del reato di omissione di atti d’ufficio.

Il declino delle agevolazioni fiscali

L’articolo 49 del Decreto del Presidente della Repubblica n. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia) sopra citato stabilisce che:

“le opere abusive realizzate senza autorizzazione o in contrasto con la stessa, o sulla base di un’autorizzazione successivamente annullata, non beneficiano degli incentivi fiscali previsti dalle norme vigenti, né di contributi o altri aiuti dello Stato o degli enti pubblici. Il contrasto deve riguardare violazioni di altezza, distacchi, volume o superficie coperta che superino il due per cento delle misure prescritte per ogni singola unità immobiliare”.

Secondo il testo della norma, è sufficiente che ci siano discrepanze geometriche superiori a 2 cm per metro per determinare la perdita dei benefici fiscali o, in generale, che le opere realizzate siano in contrasto con l’autorizzazione concessa.

Se si sospetta che l’esecuzione dei lavori abbia errori, è consigliabile accertarne la gravità reale prima che sia troppo tardi. Più si aspetta, infatti, più sarà difficile correggere eventuali problemi concreti. Non farlo significa affidarsi alla fortuna, nella speranza che gli errori non vengano mai scoperti nel corso della vita dell’opera.

Un esempio di quesito e risposta dall’esperto

Il proprietario di un appartamento in un condominio, in cui sono in corso lavori di riduzione del rischio sismico, ha notato difetti nelle opere realizzate, come tassellature di rinforzo distanti e spessore di intonaco armato inferiore rispetto a quanto indicato nei progetti. Il proprietario desidera sapere come tutelarsi, considerando il rischio di subire conseguenze negative come singolo condòmino nel caso in cui tali problematiche vengano scoperte durante i controlli.

Secondo l’esperto, essendo i lavori ancora in corso, i difetti di costruzione dovrebbero essere rilevati dal direttore dei lavori, che dovrà valutarne l’impatto rispetto agli obiettivi progettuali e, se necessario, richiedere la correzione o la demolizione delle opere realizzate.

Nel caso in cui i difetti vengano individuati durante l’esecuzione dei lavori, non ci sarebbero problemi di natura fiscale in quanto è ancora possibile correggerli o sanarli con una variante.

Il proprietario, quindi, potrebbe segnalare la situazione all’amministratore di condominio attraverso una pec (posta elettronica certificata), il quale dovrà informare il direttore dei lavori per le verifiche necessarie.

Tuttavia, se i lavori fossero già terminati o se fossero stati contabilizzati con cessione del credito fiscale, la situazione si complicherebbe. In tali casi, sorgerebbero responsabilità per i professionisti che hanno certificato la regolarità delle opere interessate dai difetti o dalle difformità.

È importante affrontare tali situazioni con attenta considerazione sia dal punto di vista tecnico-fiscale che da quello legale, tenendo conto delle disposizioni contrattuali dell’appalto. Non vanno escluse le possibili responsabilità penali nel caso in cui non sia più possibile correggere la comunicazione di cessione all’Agenzia delle Entrate.