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Nel 2026 chi compra la prima casa può ancora contare sul Fondo di garanzia Consap, che permette – in presenza di determinati requisiti – di arrivare a un mutuo fino al 100 % del valore dell’immobile. Non si tratta di un contributo in denaro, ma di una garanzia pubblica che si affianca alle garanzie ipotecarie tradizionali e che gioca un ruolo centrale soprattutto per i giovani, i nuclei con ISEE contenuto e le famiglie numerose, spesso prive di risparmi per l’anticipo sulla prima casa. Ecco tutti i dettagli.
Cos’è il Bonus mutuo prima casa 2026
Il cosiddetto “Bonus mutuo prima casa” è, di fatto, l’accesso agevolato al Fondo di garanzia prima casa gestito da Consap, istituito con la legge 147/2013 e rifinanziato fino al 2027. Questo aiuto permette di ottenere un mutuo senza dover versare un grosso anticipo, perché il rischio che la banca si assume viene in buona parte assorbito dalla garanzia statale. Per accedere alle condizioni più favorevoli, tuttavia, è fondamentale che il nucleo familiare rispetti i limiti ISEE previsti dalla legge e rientri nelle categorie individuate dalla normativa come prioritarie.
Chi può accedere all’agevolazione
La disciplina aggiornata dalla Legge di Bilancio 2025 conferma anche per il biennio 2026‑2027 un elenco preciso di beneficiari che possono ottenere la cosiddetta “super‑garanzia” all’80 %, finalizzata a mutui anche al 100 %, ovvero:
- Giovani coppie sposate o conviventi more uxorio da almeno 2 anni, con almeno uno dei due componenti sotto i 35 anni
- Nuclei monogenitoriali con figli minorenni conviventi
- Giovani che non hanno compiuto 36 anni al momento della domanda
- Conduttori di alloggi di edilizia residenziale pubblica (IACP)
- Famiglie con 3 figli di età inferiore a 21 anni e ISEE non superiore a 40.000 euro annui
- Famiglie con 4 figli under 21 e ISEE fino a 45.000 euro annui
- Famiglie con 5 o più figli under 21 e ISEE fino a 50.000 euro annui.
Per tutti questi soggetti, la garanzia può essere elevata all’80‑90 per cento della quota capitale, rendendo sostenibile per la banca l’erogazione di mutui fino al 100 per cento. Chi supera tali limiti può comunque richiedere il Fondo, ma con garanzia ridotta al 50 per cento, situazione in cui gli istituti di credito tendono a fermarsi su finanziamenti intorno all’80 per cento del valore dell’immobile.
Requisiti sull’immobile e importo massimo del mutuo
Il Fondo Consap è rivolto esclusivamente all’acquisto (o all’acquisto con ristrutturazione) della prima casa da destinare ad abitazione principale. Il mutuatario non deve tuttavia essere proprietario di altri immobili a uso abitativo in Italia o all’estero, salvo il caso di proprietà ricevute per successione e concesse in uso gratuito a genitori o fratelli, che non precludono l’accesso alla garanzia.
L’importo massimo del finanziamento coperto dal Fondo è pari a 250.000 euro: entro questa soglia, e in presenza dei requisiti, può essere costruito un mutuo che copre l’intero prezzo di acquisto, comprensivo degli oneri accessori indicati nel contratto.
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Vantaggi per le famiglie numerose
Una delle novità più rilevanti introdotte con la manovra 2025 e confermata per il 2026 riguarda il rafforzamento del Fondo in favore delle famiglie numerose. Per questi nuclei, non solo i tetti ISEE sono più alti, ma aumenta anche la percentuale di garanzia statale sulla quota capitale del mutuo, ovvero:
- Famiglie con 3 figli under 21: garanzia fino all’80 per cento, con ISEE fino a 40.000 euro
- Con 4 figli under 21: garanzia fino all’85 per cento, con ISEE fino a 45.000 euro
- Con 5 o più figli under 21: garanzia fino al 90 per cento, con ISEE fino a 50.000 euro.
Questo schema riprende la logica del quoziente familiare già utilizzata per alcune agevolazioni fiscali sulla casa e traduce in termini di accesso al credito il maggior fabbisogno economico dei nuclei con molti figli, riducendo in modo significativo il rischio per la banca. In pratica, più aumenta la dimensione del nucleo, più diventa alta la copertura statale e più è probabile ottenere un mutuo quasi integrale.
Come si presenta la domanda per il Fondo Consap
L’accesso al Fondo di garanzia non avviene tramite una procedura diretta con Consap, ma è interamente intermediato dalla banca presso cui si richiede il mutuo. Non tutti gli istituti di credito, però, aderiscono alla misura, quindi il primo passo è verificare, sul sito di Consap, l’elenco aggiornato delle banche convenzionate.
Una volta individuata la banca, il cliente deve:
- Richiedere il mutuo specificando la volontà di usufruire del Fondo prima casa
- Presentare l’ISEE aggiornato, la documentazione reddituale, il preliminare (o compromesso) con il valore dell’immobile e i propri documenti di identità
- Compilare e firmare il modulo standard di richiesta di garanzia che la banca trasmetterà telematicamente a Consap.
I tempi di risposta per la concessione della garanzia sono, in genere, fino a 20 giorni lavorativi. Una volta ottenuto il via libera, il mutuo deve essere perfezionato entro 90 giorni, altrimenti la copertura decade e va ripresentata la richiesta. Durante tutto l’iter, è la banca a fungere da interlocutore unico, affiancando il cliente sia nella raccolta dei documenti che nella gestione delle tempistiche.