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Come aprire un B&B? L’esplosione di queste strutture turistiche e ricettive nelle città d’arte e non solo fa pensare che sia semplice aprire un Bed e Breakfast, ma non è così. In questa guida vediamo quando ci sono le condizioni e come aprire un B&B valido nel tempo.
Come aprire un B&B e da dove iniziare
Chi è proprietario anche di una seconda casa può pensare di trasformarla in un investimento con poche spese, ma è bene organizzarsi con le ultime normative di riferimento e capire se effettivamente la struttura si può usare con questa formula cambiando la destinazione d’uso.
Come aprire un B&B e cosa serve? Prima di addentrarsi nelle norme, partiamo dagli elementi più semplici:
- un immobile di proprietà, da modificare in base alle esigenze di una struttura ricettiva;
- dei fondi da investire per poter effettuare questi lavori e procedere con l’inizio dell’attività, anche se a conduzione familiare;
- una persona che gestisca il tutto, dalle prenotazioni alla pulizia;
- un esperto che si occupi del lato amministrativo e commerciale, anche solo un professionista abilitato come un commercialista per far fronte agli obblighi di legge in materia.
Come devono essere questi elementi per dare il via al proprio B&B? L’immobile non è necessario che sia grandissimo, ma ci sono alcuni elementi che non possono mancare. Infatti:
- ogni camera deve potersi chiudere per garantire privacy ai clienti;
- la struttura deve rispondere ai requisiti minimi di sicurezza, indicati nell’art. 7 della norma n. 11/1999;
- il tutto deve avere un arredo funzionale e uno stile per rendere la struttura riconoscibile rispetto alla concorrenza.
Se l’immobile si trova in una zona:
- d’interesse storico e culturale;
- di paese, dove c’è serenità e tranquillità;
- punto strategico per località turistiche (di mare, di montagna, ecc.).
allora c’è più possibilità che l’investimento vada a buon fine e come aprire un B&B è più semplice. Quanti soldi ci vogliono per aprire un Bed and Breakfast? Le spese più comuni sono:
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- ristrutturazione. Purtroppo tutto dipende dal progetto iniziale e da come realizzarlo. Questi lavori possono prevedere anche fino a 50 mila euro di spese, ma in alcune Regioni sono disponibili dei bandi per aprire questo tipo di attività e favorire il turismo. Per sapere quali sono quelli della propria Regione, si può consultare il sito di Invitalia e il portale online della propria Regione, alla sezione Bandi Ricordiamo anche il bando Resto al Sud;
- licenze e permessi. Come aprire un B&B a livello burocratico? Servono una serie di permessi, che hanno un costo fino a 5 mila euro. Parliamo di:
- segnalazione di inizio attività o SCIA, come informa anche il Ministero per la Pubblica Amministrazione;
- codice fiscale, se l’attività non ha bisogno di partita Iva, ovvero non è nei casi esposti al punto successivo;
- partita iva, solo in questi casi:
- il reddito del proprietario dipende solo dal B&B;
- il B&B è un’attività continuativa;
- dal B&B si ricavano più di 5.000 euro all’anno;
- ci sono dei collaboratori esterni;
- gli ospiti vanno e vengono di continuo, come in un albergo;
- polizza assicurativa, copre dagli imprevisti più frequenti e ha un costo di circa 3 mila euro all’anno;
- forniture, per un costo di circa 2 mila euro;
- manutenzione, con un fondo massimo consigliato di 5 mila euro;
- utenze, fino a 10 mila euro l’anno.
Per iniziare, una cifra di massima può essere 50 mila euro, ma dipende tutto dalla metratura dell’immobile e da quali sono i servizi offerti. Un B&B ben gestito può far guadagnare fino a 6 mila euro al mese. Ricordiamo che l’attività deve essere registrata con il suo codice CIN di riferimento.
In più, anche il proprietario deve rispettare dei requisiti specifici definiti per norma, come:
- i requisiti morali ai sensi dell’art.11 del r.d. n. 773/1931 (t.u.l.p.s.);
- l’assenza di condanne secondo la legge 20 febbraio 1958 n. 75;
- nessun pregiudizio – inteso come procedimento pregresso – secondo la legge antimafia.
Come aprire un B&B, quali tasse ci sono
Se l’attività non raggiunge i 5.000 euro all’anno e il proprietario dell’immobile non ha questa come unica fonte di reddito, allora gli introiti vanno inseriti nel modello 730 alla voce Altri Redditi. Altrimenti, si apre la partita Iva e si pagano le tasse dovute, scegliendo tra:
- regime forfettario. Si paga il 5% per i primi 5 anni e del 15% per gli anni successivi. In più, ci sono i contributi previdenziali, pari al 40% dell’incasso;
- regime ordinario. Si pagano:
- l’Irpef del 23% per i redditi da 0 a 15.000 €, oppure del 43% per i redditi superiori a 75.000 €);
- l’Ires sulla tassazione d’impresa del 27,5%;
- l’Irap del 4,9%.
Oltre a queste tasse, c’è anche la tassa di soggiorno, che viene pagata direttamente dal turista, ma che deve essere chi ha il B&B a gestire e pagare direttamente al Comune.
In aggiunta c’è anche il canone RAI, da pagare una volta sola per tutti gli apparecchi televisivi disponibili. Altri aspetti da gestire sono la SIAE e la tassa sui rifiuti TARI. Come aprire un B&B con le disposizioni in vigore?
La nuova “stretta” del Governo su come aprire un B&B
Il decreto Anticipi, ovvero la legge n. 191/2023, con particolare riferimento all’art. 13 ter, identifica cosa fare e come aprire un B&B. Ecco gli obblighi previsti:
- presenza di estintori portatili e rilevatori di gas;
- uso del CIN, con eventuale verifica da parte della Guardia di Finanza. Il codice deve trovarsi esposto all’entrata del B&B e all’interno;
- comunicazione delle presenze alla Regione in base alle normative locali (già presente prima del provvedimento).
A ulteriore tutela, è importante inserire un regolamento per gli ospiti in ogni stanza e far redigere un contratto da far firmare agli ospiti per i tempi di soggiorno.