Affitti in nero, rischi e sanzioni di affittare senza contratto

Affitti in nero, una pratica parecchio diffusa in Italia, ancora nel 2024. Si tratta tuttavia di una procedura illegale, con annessa evasione fiscale, che rischia di mettere nei guai sia proprietario che inquilino. Ecco quali sono le sanzioni previste per l’affitto in nero, come fare a regolarizzarlo e come denunciare. 

Affitto in nero, cosa si intende

Quella degli affitti in nero è una pratica tristemente radicata in Italia. Si tratta, in sostanza, di una prassi per cui l’inquilino e il proprietario di un una casa si accordano per la locazione senza registrare un regolare contratto. In questo modo, entrambi i soggetti si sottraggono al versamento delle imposte dovute, andando incontro al reato di evasione fiscale. 

Il contratto di locazione dell’immobile, dunque, nel caso di affitto in nero non viene regolarmente depositato presso l’Agenzia delle Entrate. In questo modo, il proprietario si libera dell’onere di corrispondere i pagamenti a cui sarebbe invece tenuto, con il risultato (negativo) di evadere l’imposta di registro (che agisce sul contratto di locazione) e l’imposta sui redditi (che agisce sui canoni percepiti dal locatore). Il contratto di locazione che non viene registrato dai soggetti coinvolti, entro in termini stabili dalla legge, è da considerarsi tecnicamente nullo. 

Esistono due tipi di affitto in nero: 

• Parziale, per il quale il proprietario stabilisce un importo, ma l’inquilino ne paga uno superiore, in modo tale che il proprietario paghi meno imposte
• Totale, ovvero quando il contratto di locazione non viene registrato in toto

Un contratto di affitto in nero, infine, può essere stipulato sia in verbalmente che per iscritto, poiché l’illecito non sta nell’assenza del titolo scritto, bensì nel fatto di non dichiarare alle casse dello Stato la locazione.

I rischi per il proprietario che affitta in nero

In caso di stipula di un affitto in nero, il primo soggetto a rischiare è il proprietario. Il proprietario di casa che affitti in nero rischia quanto segue:

• Non poter ottenere la procedura di sfratto dell’immobile per morosità dell’inquilino, visto che se il contratto fosse stato redatto come scrittura privata, sarebbe in tal caso da considerarsi nullo
• Non potrà richiedere il decreto ingiuntivo per ottenere gli eventuali canoni di locazione arretrati, mai pagati dall’inquilino della sua casa, poiché il contratto non è registrato e quindi si ritiene nullo ogni accordo

Vi è inoltre, soprattutto, il rischio concreto di due sanzioni per il proprietario che affitta in nero, una volta dato avvio agli accertamenti fiscali e smascherato l’omesso versamento delle tasse. Ecco quali sono le sanzioni previste: 

• Sanzione tra il 60% e il 120% dell’imposta non versata, nel caso in cui il locatore non abbia inserito nel modulo del 730 il reddito di locazione
• Se invece è stato dichiarato un importo inferiore a quello effettivo, all’atto della registrazione del contratto di locazione, la sanzione oscillerà tra il 90% e il 180% dell’imposta irregolare

Bisogna altresì ricordare che, una volta terminato il regolare contratto di locazione, questo deve essere regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni.

Le sanzioni per l’inquilino che paga in nero

In caso di affitto in nero, sono previste sanzioni anche per l’inquilino che occupa l’immobile. L’inquilino, infatti, sarà chiamato a rispondere di evasione fiscale e dovrà provvedere alla regolare registrazione del contratto insieme al proprietario. Inoltre, l’inquilino: 

• Non potrà rivolgersi a un giudice per far rispettare i propri diritti
• Sarà destinatario di cartella esattoriale che impone il pagamento delle somme non versate
• Rischia il pignoramento dei suoi beni, in caso di mancato adempimento dei pagamenti dovuti

Come regolarizzare un affitto in nero?

In Italia è possibile, tuttavia, rendere regolare un affitto in nero. Si può infatti ricorrere a una registrazione tardiva del contratto di affitto, con quello che generalmente viene definito un “ravvedimento operoso”. Sono però previste sanzioni, anche in questo caso, che dipendono dal momento in cui avviene la regolarizzazione tradiva del contratto di affitto. In particolare: 

• Per un ravvedimento che avvenga 30 giorni dopo, le parti sono tenute a una sanzione del 6%
• 90 giorni dopo, la sanzione è del 12%
• 1 anno dopo, la sanzione sale al 15%
• Oltre 1 anno, la sanzione sarà pari al 17,14%
• Dopo 2 anni, la sanzione è del 20%

Come denunciare gli affitti in nero

È possibile denunciare la sussistenza di un affitto in nero, rivolgendosi alla Guardia di Finanzia e all’Agenzia delle Entrate. L’inquilino, quando denuncia l’irregolarità, dovrà allegare le prove documentali utili e idonee a testimoniare l’illecito, come ad esempio: 

• Ricevuta di avvenuto bonifico
• Copie degli assegni
• Bollette