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Il nuovo Decreto 66/2026, in vigore dall’8 maggio 2026, introduce importanti novità per fronteggiare l’emergenza abitativa in Italia. All’interno del Piano casa del governo spicca in particolare una misura pensata per stimolare gli investimenti privati nel settore immobiliare e rispondere alle necessità dei cittadini che guadagnano troppo per ottenere le case popolari, ma non hanno un reddito sufficiente per sostenere i tradizionali affitti del libero mercato. La soluzione delineata dall’esecutivo si basa su un incentivo specifico, il bonus volumetria, destinato esclusivamente ai programmi di edilizia convenzionata a canone calmierato, che si affiancherà agli altri bonus casa 2026 già in vigore al momento. Ecco i dettagli.
Cos è e come funziona il Bonus volumetria
L’articolo 9 del provvedimento definisce le regole operative di questo nuovo strumento urbanistico. L’obiettivo primario è incentivare la rigenerazione urbana e sostenere economicamente il recupero del patrimonio edilizio esistente. Gli operatori privati che aderiscono ai programmi di edilizia convenzionata possono beneficiare di un premio edificatorio che consente di ampliare le dimensioni degli edifici fino a un massimo del 35% rispetto alla cubatura originaria.
Questa quota aggiuntiva, ispirata a un meccanismo normativo già impiegato in passato per gli studentati, non tuttavia è ad uso libero. La norma impone infatti che la volumetria extra debba essere destinata esclusivamente alla creazione di alloggi a canone calmierato. In questo modo, lo Stato garantisce ai costruttori un margine di profitto superiore e procedure snelle, chiedendo in cambio un incremento reale e immediato dell’offerta di abitazioni a prezzi accessibili.
Inoltre, gli interventi dovranno concentrarsi prioritariamente su aree già urbanizzate, degradate o inutilizzate. La logica governativa è quella di limitare il consumo di nuovo suolo, promuovendo operazioni di riqualificazione urbana ed energetica ad alta efficienza sulle strutture preesistenti.
I requisiti economici per i privati
Per ottenere gli ampliamenti e i vantaggi previsti dalla legge, gli investitori immobiliari devono rispettare vincoli stringenti, pensati per tutelare la finalità sociale della misura. Il decreto stabilisce una precisa ripartizione dei fondi:
- Almeno il 70% degli investimenti deve essere vincolato alla realizzazione di abitazioni con affitti o prezzi di vendita calmierati.
- Solo il restante 30% degli immobili può essere immesso sul mercato libero.
Questo modello misto è strategico: permette agli operatori privati di utilizzare i rendimenti generati dalla quota di libero mercato per sostenere finanziariamente la costruzione delle abitazioni a basso costo, mantenendo intatta la convenienza economica dell’intera operazione, soprattutto quando gli interventi prevedono anche ristrutturazioni edilizie agevolate.
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Semplificazioni burocratiche per i cantieri
Un pilastro fondamentale del provvedimento riguarda poi la drastica riduzione dei tempi burocratici. Per rendere realmente appetibile l’uso del bonus volumetria, il Governo ha introdotto un corposo pacchetto di agevolazioni amministrative. I progetti conformi ai parametri non dovranno affrontare il lungo iter del permesso di costruire, ma potranno essere avviati immediatamente tramite la procedura telematica SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).
A questo si affiancano conferenze di servizi molto più rapide, facilitazioni per i cambi di destinazione d’uso e specifiche deroghe agli strumenti urbanistici ordinari. Il decreto prevede anche la possibilità di riduerre alcuni requisiti minimi di legge riferiti alle superfici e alle altezze degli edifici, semplificando la trasformazione di vecchi immobili degradati in nuove abitazioni funzionali.
L’iter parlamentare e i fondi
Attualmente, il decreto sta affrontando l’iter di conversione alla Camera dei Deputati. La commissione Ambiente, guidata dal relatore Dario Iaia, sta definendo un calendario di audizioni per chiarire in modo definitivo i parametri urbanistici e le modalità applicative per l’accesso agli incentivi.
In parallelo, avanza la ricerca di capitali per finanziare l’intera componente privata del Piano casa, guidata dal manager Mario Abbadessa.
In sintesi, l’impianto normativo previsto dall’esecutivo cerca di aggredire l’emergenza abitativa italiana coinvolgendo attivamente i capitali privati. Unendo l’incremento di cubatura e la garanzia di cantieri veloci, si punta a generare un circolo virtuoso. I costruttori e i fondi d’investimento otterranno margini di guadagno garantiti, mentre le famiglie in difficoltà potranno finalmente contare su una disponibilità crescente di case moderne e accessibili economicamente.