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La cedolare secca è un regime fiscale agevolato per i proprietari di immobili residenziali che intendono affittare le loro proprietà senza essere soggetti alla tassazione ordinaria prevista dall’IRPEF. Questo sistema consente di pagare un’imposta sostitutiva con un’aliquota fissa sul reddito da locazione, eliminando anche alcuni costi accessori come l’imposta di registro e di bollo. Nel 2025 le aliquote della cedolare secca restano invariate, ma ci sono delle differenze a seconda del tipo di contratto di locazione scelto.
Cos’è la cedolare secca e come funziona?
La cedolare secca è un sistema di tassazione alternativo all’IRPEF, che consente ai proprietari di immobili di pagare un’imposta fissa sul reddito derivante dagli affitti, senza applicare le aliquote progressive del regime ordinario. Scegliendo la cedolare secca, il locatore paga un’imposta sostitutiva che assorbe:
- l’IRPEF e le relative addizionali comunali e regionali;
- l’imposta di registro per la registrazione, la risoluzione e la proroga del contratto;
- l’imposta di bollo sui contratti di locazione.
Tuttavia, aderire alla cedolare secca comporta anche una limitazione importante: il locatore rinuncia al diritto di aggiornare il canone di locazione per tutta la durata del contratto, anche in base all’indice ISTAT dell’inflazione.
Quali sono le aliquote della cedolare secca nel 2025?
Le aliquote applicabili nel 2025 variano in base alla tipologia di contratto di locazione:
- 21% per i contratti di locazione a canone libero, ovvero quelli in cui le parti stabiliscono liberamente l’importo dell’affitto;
- 10% per i contratti a canone concordato, ovvero quelli stipulati seguendo gli accordi territoriali tra associazioni di proprietari e inquilini, generalmente più vantaggiosi per chi affitta a studenti universitari o in comuni ad alta densità abitativa;
- 21% sul primo immobile dato in locazione breve, ovvero per affitti inferiori a 30 giorni senza obbligo di registrazione del contratto;
- 26% dal secondo al quarto immobile affittato con contratto di locazione breve, in base alle nuove norme che mirano a regolamentare il settore degli affitti brevi.
L’aliquota della cedolare secca viene applicata sull’intero importo del canone di locazione annuo percepito, senza possibilità di dedurre spese o ottenere detrazioni fiscali.
Chi può optare per la cedolare secca?
L’opzione per la cedolare secca è riservata esclusivamente alle persone fisiche che affittano immobili residenziali e che rispettano le seguenti condizioni:
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- il proprietario o il titolare del diritto reale di godimento (usufrutto, uso o abitazione) deve essere una persona fisica e non un’impresa, un ente o un professionista che utilizza l’immobile per attività lavorative;
- l’immobile deve essere affittato esclusivamente ad uso abitativo e non per finalità commerciali o professionali.
L’adesione alla cedolare secca può avvenire:
- al momento della registrazione del contratto di locazione;
- negli anni successivi, in caso di affitti pluriennali, con comunicazione all’Agenzia delle Entrate entro i termini previsti;
- in caso di proroga del contratto, con conferma dell’opzione per la cedolare secca entro 30 giorni dalla scadenza del contratto o della precedente proroga.
Quali immobili possono essere affittati con la cedolare secca?
La cedolare secca è applicabile solo agli immobili a uso abitativo, che rientrano nelle categorie catastali:
- da A1 a A11, con esclusione della categoria A10, che riguarda uffici e studi professionali.
Gli immobili devono essere locati a persone fisiche per finalità esclusivamente residenziali e non possono essere utilizzati per attività commerciali, turistiche o professionali, salvo il caso delle locazioni brevi.
Cedolare secca: conviene davvero?
La scelta della cedolare secca comporta vantaggi fiscali, ma anche alcune limitazioni da valutare con attenzione. Da un lato abbiamo i pro:
- tassazione fissa e semplificata, con un’imposta sostitutiva che evita l’applicazione delle aliquote IRPEF progressive;
- esenzione dall’imposta di registro e dall’imposta di bollo, con una riduzione dei costi burocratici;
- aliquota agevolata del 10% per i contratti a canone concordato, che può risultare particolarmente conveniente per chi affitta in città universitarie o in comuni ad alta tensione abitativa.
Mentre i fattori a sfavore sono i seguenti:
- impossibilità di aggiornare il canone di locazione in base all’inflazione, con una possibile perdita di valore dell’affitto nel tempo;
- il reddito da locazione viene considerato al 100% ai fini del calcolo dell’ISEE, mentre con la tassazione IRPEF ordinaria il reddito da locazione è considerato al 66,5% o al 95%, a seconda della tipologia di contratto;
- nessuna possibilità di dedurre spese o ottenere detrazioni fiscali, mentre il regime IRPEF consente alcune agevolazioni, ad esempio per la ristrutturazione dell’immobile o per gli interessi sul mutuo.
La cedolare secca rappresenta un’opzione fiscale vantaggiosa per molti proprietari di immobili, in particolare per chi desidera tasse sulla casa semplificate e prevedibili. Le aliquote fisse del 10% o 21% possono garantire un risparmio rispetto al regime IRPEF ordinario, soprattutto per chi affitta a canone concordato.
Tuttavia, la scelta della cedolare secca deve essere valutata attentamente, tenendo conto delle limitazioni sull’aggiornamento del canone e dell’impatto sull’ISEE. Prima di optare per questo regime fiscale, è consigliabile fare un confronto con la tassazione ordinaria e, se necessario, consultare un commercialista per verificare quale sia la soluzione più conveniente in base alla propria situazione economica e patrimoniale.