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Capita purtroppo spesso, nel contesto dei contratti di locazione a uso abitativo, che il proprietario voglia riottenere l’immobile prima della rinnovo del contratto, per destinarlo ad esempio a un figlio.
In effetti, la legge italiana prevede questa possibilità, ma con regole ben precise e vincoli temporali stringenti, pensati per tutelare l’inquilino.
Disdetta contratto di locazione: quando è possibile?
Il contratto di locazione più comune è il cosiddetto contratto “4+4”, regolato dalla Legge n. 431 del 1998. Questo tipo di contratto ha una durata iniziale di 4 anni, al termine dei quali si rinnova automaticamente per altri 4, salvo disdetta da una delle parti, secondo modalità e tempistiche specifiche.
La disdetta da parte del locatore può avvenire solo alla fine dei primi 4 anni. In questo caso, alla fine dei 4 anni, il locatore può decidere di non rinnovare il contratto, in presenza di determinate motivazioni, tra cui anche la necessità di destinarne l’uso ai propri figli.
In tal caso, il locatore deve inviare una comunicazione scritta all’inquilino con almeno 6 mesi di preavviso, tramite raccomandata A/R o PEC.
Disdetta anticipata: servono delle clausole?
È fondamentale sottolineare che questa possibilità non deve essere espressamente indicata nel contratto per essere valida: si tratta di un diritto previsto direttamente dalla legge. Tuttavia, è obbligatorio rispettare il termine dei primi 4 anni di contratto.
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Trascorsi i primi 4 anni, se il contratto si rinnova per ulteriori 4 anni (anni 5–8-etc), In questo secondo periodo, la legge non prevede più la disdetta motivata. Il locatore può disdire praticamente prima della scadenza, anche senza giustificato motivo. Ovviamente, sempre con preavviso di 6 mesi.
Questo sistema ha lo scopo di bilanciare le esigenze del proprietario con il diritto dell’inquilino a godere di una certa stabilità abitativa.
Disdetta o risoluzione?
Va sottolineato come la disdetta e la risoluzione siano due termini spesso confusi ma molto diversi tra loro. La disdetta anticipata è appunto quella che abbiamo analizzato sino ad ora: si tratta cioè della scelta di non rinnovare il contratto (e quindi disdirlo) al termine della durata del contratto.
La risoluzione invece avviene in corso di contratto (es. al terzo anno) ma avviene solo per gravi motivi, quali:
- inadempienze da parte del locatario;
- altri gravi motivi, definiti per giusta causa del giudice e accertati caso per caso.
Cosa deve fare il locatore?
Una volta riottenuto l’immobile, il locatore che ne ha dichiarato l’uso personale o familiare e poi non lo utilizza effettivamente per tale scopo entro 12 mesi, può andare incontro a sanzioni, tra cui anche quella della restituzione dell’immobile all’inquilino.
In conclusione, la possibilità per il proprietario di riottenere l’immobile per destinarlo al figlio esiste, e può essere esercitata anche prima della prima scadenza del contratto.