Dove investire e quali sono le rendite migliori?

Dove investire in tempi di crisi e inflazione? chi ha soldi da parte si deve ingegnare per capire dove investirli al meglio, possibilmente in modo sicuro e con ottime rendite garantite. C’è chi sceglie il mattone – e infatti è in crescita nelle preferenze degli italiani (+28% di investimenti nel 2023) – o anche chi opta per Buoni del Tesoro o investimenti in Btp e fondi pensione, che sono più convenienti dal punto di vista fiscale e tendono a generare subito ricchezza. Ma esistono anche rischi da valutare attentamente. Vediamo di seguito quali sono gli investimenti più convenienti e quali i rischi da evitare.

Gli investimenti migliori nel 2024

Di recente, un report del Centro studi di MoneyFarm si è concentrato sulla domanda che assilla gran parte degli italiani: dove conviene investire, oggi? Meglio i fondi pensione, le case o invece i titoli? Il dilemma è anche tra le scelte più classiche di investimento oppure opzioni meno canoniche, che tuttavia potrebbero rivelarsi molto rischiose in tempi incerti come questi.

Secondo il report, tra l’altro, sulle scelte degli italiani pesa molto il fattore inflazione. E quindi la capacità degli immobili di adeguare i canoni di affitto e i prezzi di vendita all’aumento (ormai fuori controllo) dei prezzi. Se il proprietario di un immobile è in grado di adeguare il canone d’affitto al 100% dell’inflazione, allora l’investimento nel mattone potrebbe rivelarsi più redditizio dei Btp (su un periodo di tempo di 10 anni almeno). Quindi le valutazioni da fare sono molte. E spesso complesse.

Investire nel mattone

Partiamo dall’investimento nel mattone. Calano le compravendite immobiliari ma il mattone rimane tra gli investimenti più gettonati, soprattutto se si tratta di locazioni. Secondo i dati di MoneyFarm, nel 2023 gli investimenti in questo settore sono aumentati del 28% su base annuale, e le abitazioni rappresentano oggi il 46% della ricchezza lorda delle famiglie (su un totale di 55% di attività non finanziarie). Tra i vantaggi più evidenti garantiti dagli investimenti immobiliari ci sono:

• Vantaggi dal punto di vista successorio, dato che i beni immobili fanno automaticamente parte dell’asse ereditario
• Il fatto che affitti e prezzi di vendita tendono a rivalutarsi al variare dell’inflazione

Ciò non vuol dire che non esistano piccoli rischi, ovviamente. Esempio: gli ultimi dati Istat dicono che dal 2010 a oggi l’indice dei prezzi non è cresciuto per tutti i tipi di abitazione. Sono cresciuti i prezzi degli immobili di nuova costruzione (+24%), ma le abitazioni già esistenti hanno visto una riduzione dei prezzi pari al 16%. Ed esistono anche rischi ancora più concreti:

• Gli investimenti nel mattone sono meno liquidi e meno flessibili, soprattutto rispetto a investimenti di tipo finanziario
• Il mattone richiede spesso un capitale iniziale significativo
• Si tratta di investimenti che non possono essere facilmente frazionati

E inoltre va tenuto conto delle difficoltà collaterali, legate alla gestione degli immobili (spesso fin troppo onerosa), ma anche al rischio di morosità e alle eventuali spese straordinarie. L’ultimo punto critico da valutare, quando si investe in ambito immobiliare, e anche la città in cui viene effettuato l’investimento. Perché nei grandi centri il rendimento risulta inferiore alla media, a causa dei costi d’acquisto più alti. Basta una rapida occhiata ai dati: il rendimento netto nazionale di un immobile in locazione si attesta intorno al 3,1%; mentre il rendimento in città come Roma e Milano scende rispettivamente al 2,9% e al 2,7%. Differenze all’apparenza piccole ma sostanziali.

I Btp e i fondi pensione

L’altra opzione di investimento più gettonata sono Btp e fondi pensione. Parliamo di investimenti molto più semplici da gestire rispetto al mattone, che offrono sicuramente più liquidità. In più, permettono di investire progressivamente nel tempo, anche se occorre prestare attenzione all’oscillazione dei tassi di interesse e dei mercati finanziari. Ecco altri vantaggi evidenti:

• Dal punto di vista fiscale Btp e fondi pensione sono più agevolati rispetto agli immobili, per i quali invece si discute periodicamente su possibili aumenti delle imposte
• I Btp (ma anche gli immobili) sono in grado di generare un flusso di reddito praticamente immediato

Andando nel dettaglio, vediamo però che il rendimento dei Btp non si discosta molto da quello di un immobile in locazione. Attualmente il Btp più lungo (scadenza nel 2072) offre una cedola lorda del 2,15%, mentre quella effettiva è appena superiore al 3,1%. Quindi la domanda è lecita: se Btp, fondi pensione e immobili sono tutti investimenti (più o meno) sicuri, con rendimenti molto simili, come si fa a scegliere?

Il peso del fattore inflazione

Un ruolo importante nella scelta lo gioca l’inflazione. Conviene investire nel mattone solo se si è in grado di adeguare i canoni di affitto, e i prezzi di vendita, all’aumento inflativo dei prezzi. In questo caso, dopo 10 anni l’investimento immobiliare può superare per rendimento quello sui Btp. Ma nelle grandi città, come Milano e Roma, dove i costi sono più alti e i tempi d’acquisto più lunghi, conviene quasi sempre puntare su investimenti finanziari.

Quanto ai fondi pensione, le valutazioni sono più sottili. Dipende molto dalla linea di rischio scelta:

• In uno scenario in cui i canoni immobiliari si rivalutano al 75% dell’inflazione, un fondo pensione con profilo di rischio basso è in grado di generare un rendimento molto simile a quello di un immobile a 40 anni (180.635 euro da una parte contro 174.119 euro dall’altra)
• Se invece si sceglie un profilo di rischio alto, i costi sono maggiori ma il fondo pensione potrebbe facilmente superare in rendimento un immobile, arrivando (sempre secondo i dati MoneyFarm) fino 540.339 euro.

Il consiglio migliore è quindi di usare la testa. Quando si tratta di investimenti, e quando l’inflazione è così alta, esistono diverse opzioni (ottime) che però differiscono poco in termini di rendita. Una rapida valutazione rischi-benefici può aiutare a fare la scelta giusta.