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Quanto costa comprare casa, il punto
Comprare una casa, nel 2024, comporta non solo sacrifici economici ma anche una serie di accorgimenti assolutamente indispensabili. Perché significa, ovviamente, non soltanto concordare un prezzo in fase di trattiva, con o senza un’agenzia. Vuol dire anche conoscere tutti i costi successivi, sia quelli noti che quelli meno evidenti o “nascosti”.
Innanzitutto, le tipologie di spesa e costi variano in base ad alcuni fattori chiave:
- Se l’acquirente è un privato o un’azienda
- Se si acquista una prima casa o una seconda casa
- Se si ricorre a un’agenzia immobiliare
Chiarito questo, i costi principali da affrontare, in fase di acquisto di una casa, sono suddivisibili in tre gruppi distinti:
- Contratto preliminare di compravendita
- Notaio e atto notarile (o rogito)
- Rapporto con l’agenzia immobiliare
Vediamo punto per punto tutte queste spese.
Costi per il contratto preliminare di compravendita
Il contratto preliminare di compravendita è una tipologia di contratto con cui “le parti in causa si obbligano vicendevolmente alla stipula di un futuro contratto (definitivo)”. Deve essere registrato, per fini fiscali, entro 20 giorni dalla data di stipula ufficiale. In caso di ritardo, sarà applicata una sanzione del 30% sull’importo dovuto, con aggiunta degli interessi legali. Ecco alcuni dettagli importanti da ricordare in fase di contratto:
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- Servono almeno due copie del contratto preliminare, una delle quali deve essere inviata all’Agenzia delle Entrate
- Bisogna applicare una marca da bollo da € 16 ogni 100 righe (oppure fino a 4 facciate) del contratto preliminare
- Va pagata una tassa fissa di € 200 (oltre alle imposte) sulle somme pagate a titolo di acconto o di caparra
Per quanto riguarda la tassa sull’acconto, poi, esistono alcuni dettagli da tenere a mente:
- Se la compravendita della casa è tra privati, va pagata un’imposta di registro al 3% (sia per la prima casa che per la seconda casa, sempre in acconto). Questa somma potrà essere dedotta dall’imposta di registro finale, cioè quella dovuta al momento del rogito del notaio. La marca da bollo e la tassa fissa, al contrario, andranno perdute
- Nel caso in cui la compravendita della casa, invece, avvenga tra privati e costruttore, l’acconto è obbligatorio tramite emissione di una fattura con aliquota al 4% (per la prima casa), al 10% (per la seconda casa) e al 20% (se si tratta di una casa di lusso). In questa casistica, non vi è il versamento dell’imposta di registro
A proposito della caparra, l’imposta di registro applicata è sempre dello 0.5%, sia per i soggetti a regime IVA che per i soggetti a imposta di registro.
In sintesi, quindi, per le trattative con imposta di registro è possibile recuperare le somme versate, sia per quanto riguarda l’acconto che per la caparra, eccezion fatta per le quote fisse e dei bolli. Invece, per le trattative soggette a IVA, il costo pagato per la caparra sarà sempre un costo in aggiunta oltre l’IVA dovuta per l’acquisto, mentre per l’acconto non vi è un versamento di imposta.
Costi per notaio e rogito
Durante l’acquisto di una casa, esistono anche costi fissi legati al compenso notarile, dovuti perciò sia alla stipula dell’atto di acquisto, sia alla stipula dell’eventuale atto di mutuo. Tali costi sono definiti dal notaio, sulla base di tabelle di riferimento professionali che possono variare da un costo minimo a uno massimo, a discrezione dello studio di riferimento. Nel compenso notarile sono compresi anche:
- Bolli
- Visure ipotecarie
- IVA sul compenso stesso
La scelta del notaio è a discrezione dell’acquirente dell’immobile e l’atto notarile viene comunemente definito rogito, o anche “atto redatto in forma pubblica”. Prima di arrivare alla fase finale dell’atto, che implica poi il passaggio di proprietà, è possibile che ci sia un passaggio intermedio detto compromesso. Il compromesso può essere la base per il rogito, anche se non è strettamente necessario per la finalizzazione del rogito stesso.
Nel momento della stipula del rogito, è bene ricordare che il notaio ha l’obbligo di versare le imposte sul passaggio di proprietà, quindi di trascrivere l’atto nei registri immobiliari, in modo tale da rendere effettivo il passaggio di proprietà.
Infine, bisogna tenere conto del costo dell’imposta di registro:
- Se compri da privato, l’imposta di registro varia dal 2% (prima casa) al 9% (seconda casa oppure A1, A8 e A9)
- Se compri da impresa, va pagata l’IVA
Costi legati all’agenzia immobiliare
Gli ultimi costi da tenere in conto, quando si compra una casa, sono la provvigione e quindi i costi dell’agenzia immobiliare. Le prestazioni fornite da un’agenzia immobiliare sono gratuite, infatti, solo fino al momento in cui viene messa effettivamente in piedi una trattativa. Se poi la trattativa è conclusa, bisogna corrispondere una cifra percentuale che è calcolata in base al valore dell’immobile al momento della vendita. La percentuale del compenso per l’agenzia si attesta, generalmente, intorno al 2-3%.
La provvigione per l’agenzia, va infine ricordato, è a carico sia del compratore che del venditore dell’immobile.