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Contratto di comodato d’uso gratuito, che cos’è
Il contratto di comodato d’uso è una delle tipologie di contratto più diffuse per la concessione di un bene mobile o immobile da un soggetto a un altro. Si tratta di un accordo, per sua natura gratuito, secondo cui un ‘comodante’ mette a disposizione di un ‘comodatario’ un determinato bene, in modo tale che se ne serva per un periodo di tempo limitato o per un uso determinato. Da parte sua, il comodatario si assume l’obbligo di restituire il bene alla scadenza convenuta, nelle stesse condizioni in cui lo ha ricevuto (eccezion fatta per il normale deterioramento dovuto all’uso).
Il contratto di comodato d’uso gratuito è molto diffuso:
- In ambito privato, ad esempio per concedere un immobile o un’autovettura a un familiare
- In ambito commerciale, sia tra imprese che tra liberi professionisti, per concedere l’utilizzo di macchinari e attrezzature
Anche se il comodato è per sua natura gratuito, non si esclude la possibilità di stipulare un contratto di carattere “modale” o “oneroso”, a condizione che l’onere imposto non sia tale da fare venir meno la natura tipica del contratto stesso.
Caratteristiche del contratto di comodato d’uso
Il contratto di comodato d’uso ha tipicamente le seguenti caratteristiche:
- Carattere essenzialmente gratuito. Nel caso venisse stabilito un corrispettivo, si sfocerebbe automaticamente nello schema del contratto di locazione o affitto
- Carattere reale. Il contratto si perfeziona esclusivamente con la consegna della cosa
- Natura bilaterale imperfetta. Di norma, l‘obbligazione è solo a carico del comodatario, che si impegna a restituire il bene oggetto di comodato. Mentre l’obbligazione a carico del comodante è soltanto eventuale (es. il comodante è tenuto al risarcimento dei danni causati al comodatario in ragione dei vizi che presenta il bene dato in comodato)
- Ha per oggetto un bene infungibile (non consumabile)
- Prevede la consegna della cosa
- Prevede l’obbligo di restituzione
- Presume una temporaneità del godimento
- Ha una specifica destinazione d’uso
Diritti e obblighi delle parti
Come anticipato, il contratto di comodato d’uso prevede obblighi quasi esclusivamente a carico del comodatario. Egli deve:
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- Custodire e conservare con diligenza il bene concesso
- Servirsi del bene solamente per l’uso determinato dal contratto o dalla natura del bene concesso
- Restituire il bene al termine del contratto
Inoltre, chi ha ricevuto un bene in comodato non può assolutamente concederne il godimento a soggetti terzi, a meno che non abbia ottenuto precedentemente il consenso del comodante. Va anche sottolineato che in caso di ‘perimento’ del bene, il comodatario è considerato responsabile solo se la cosa ‘perisce’ per un’eventualità fortuita, a cui poteva sottrarla sostituendola con la cosa propria (o se, potendo salvare una delle due cose, ha preferito la propria). Al contrario, il comodatario non è tenuto a rispondere del normale deterioramento che il bene subisce per effetto dell’uso prolungato.
Nel caso in cui il comodatario non rispetti questi obblighi contrattuali, il proprietario del bene o comodante ha la facoltà di richiedere l’immediata restituzione del bene, oltre al risarcimento di eventuali danni causati. Il comodante ha infine il diritto di chiedere la restituzione anticipata del bene nel caso sopraggiunga un bisogno urgente e imprevisto.
Forma, durata e risoluzione del contratto
La forma del contratto di comodato d’uso è generalmente libera. Non è quindi legalmente necessario che il contratto sia redatto per iscritto. Il consiglio, però, è di redigere per iscritto il contratto in modo tale da tutelarsi il più possibile. Ed effettuare anche la registrazione dello stesso contratto presso l’Agenzia delle Entrate, per ottenerne una data certa di stipula.
Quanto alla durata del contratto di comodato, è fissata dal termine finale stabilito dalle parti. Nel caso in cui non venga pattuito un termine, o non possa essere desunto dall’uso a cui il bene è destinato, si è in presenza di un comodato “precario” (come da articolo 1810 del codice civile).
La morte del comodatario non estingue in maniera automatica il rapporto di comodato. In questo caso, il comodante ha il diritto di chiedere agli eredi la restituzione della cosa. Ma qualora la restituzione non avvenga, gli eredi subentrano nell’obbligo del comodatario deceduto. Se invece a morire è il comodante, si estingue automaticamente il comodato “precario”, ma non quello a termine.
La registrazione scritta del comodato
Specialmente quando il comodato viene effettuato in ambito commerciale, o professionale, è consigliabile e opportuno procedere alla registrazione in forma scritta. La registrazione va effettuata presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate, presentando:
- Tre copie firmate in originale del contratto (con una firma su ogni pagina del contratto)
- Per ogni copia del contratto, una marca da bollo da 16 euro da applicare ogni 4 pagine (o 100 righe) del contratto stesso
- Il Modello 69, reperibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate, che deve essere compilato e firmato da una delle parti e dall’eventuale soggetto delegato che registrerà l’atto
- Versamento dell’imposta di registro, pari a 200 euro, tramite modello F24 (codice tributo 1550, sezione Erario)
Inoltre, va specificato che il comodato avente per oggetto beni immobili, se redatto per iscritto è soggetto a registrazione con termine fisso, che deve avvenire:
- Entro 20 giorni dalla data dell’atto, se il contratto non è stipulato in forma notarile (scrittura privata non autenticata)
- Entro 30 giorni dalla data dell’atto, se il contratto è stipulato in forma notarile
- Entro 60 giorni dalla data dell’atto, nel caso in cui il contratto sia formato all’estero
L’Agenzia delle Entrate ha inoltre approvato il modello RAP (“Registrazione Atti Privati”) per la registrazione telematica del contratto di comodato d’uso gratuito, che deve essere utilizzato da contribuenti ed intermediari per la registrazione di determinati atti privati. Qui le istruzioni.
Versamento IMU e TARI nel comodato immobiliare
In caso di comodato di beni immobili, sono tenuti al versamento dell’IMU soltanto i proprietari dell’immobile, oppure i titolari di uno dei diritti reali di uso, usufrutto, abitazione, enfiteusi e superficie su fabbricati, terreni ed aree edificabili. I comodatari sono invece esclusi dal pagamento di questa tassa.
Quanto alla TARI, in questo caso è il soggetto comodatario, cioè colui che occupa tecnicamente l’immobile, ad essere obbligato a pagare la tassa sui rifiuti (secondo le disposizioni previste dai singoli Comuni).
Agevolazioni verso i parenti per il comodato immobiliare
Stando alla normativa fiscale vigente, è prevista una riduzione del 50% della base imponibile IMU per gli immobili concessi in comodato ai parenti. Esistono tuttavia condizioni da rispettare:
- L’unità immobiliare non deve essere accatastata nelle categorie catastali di maggior pregio (A/1, A/8 e A/9)
- L’immobile deve essere concesso in comodato ai parenti in linea retta entro il primo grado, cioè ai genitori oppure ai figli
- L’unità deve essere adibita ad abitazione principale
- Il proprietario del bene deve risiedere anagraficamente e dimorare nel Comune in cui è situato l’immobile concesso in comodato
- Il contratto di comodato deve essere registrato per iscritto
La risoluzione anticipata del contratto
In alcuni casi, la risoluzione del contratto di comodato può avvenire prima della scadenza naturale prevista da contratto. Si parla perciò di una risoluzione anticipata, che necessita di una nuova scrittura privata e di una regolamentare registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. In linea generale, comunque, è bene tenere a mente che ogni minima modifica apportata al contratto originale deve essere registrata presso gli uffici dell’Agenzia.