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La dichiarazione dei redditi richiede grandissima attenzione quando si tratta di gestire e inserire correttamente le proprie proprietà immobiliari. All’interno del Modello 730, il vero fulcro per i proprietari di case è il Quadro B, la sezione specificamente dedicata ai redditi dei fabbricati.
Compilare in modo errato questa sezione non è un semplice sbaglio formale: un codice errato sulla destinazione d’uso può infatti comportare il mancato riconoscimento di agevolazioni spettanti o, nel peggiore dei casi, l’arrivo di un avviso di accertamento da parte del Fisco. La destinazione d’uso di un immobile, infatti, si traduce in una precisa scelta fiscale che determina quanto si andrà a pagare in termini di Irpef, Imu e cedolare secca. Vediamo qui sotto tutti i dettagli.
Modello 730/2026, chi deve dichiarare gli immobili e come funziona il calcolo
Il Quadro B non riguarda chiunque viva in una casa. Deve essere compilato esclusivamente da chi possiede un fabbricato a titolo di proprietà, usufrutto, enfiteusi o altro diritto reale. Al contrario, i semplici detentori dell’immobile, come gli inquilini in affitto o chi detiene esclusivamente la nuda proprietà, non hanno l’obbligo di dichiarare queste informazioni.
Il calcolo della tassazione ordinaria si basa su un principio normativo fondamentale: la rendita catastale. Secondo quanto stabilito dall’articolo 3, comma 48, della Legge n. 662/1996, il valore indicato nella visura dell’immobile deve essere obbligatoriamente rivalutato del 5%. Anche se i moderni software di compilazione e la dichiarazione precompilata effettuano questo passaggio in automatico, è fondamentale sapere che questa rivalutazione costituisce la base su cui poi il reddito verrà rapportato alla quota di proprietà e ai giorni effettivi di possesso.
I giorni di possesso, che vanno da un minimo di 1 a un massimo di 365, devono essere indicati con estrema precisione nel Quadro B. Ad esempio, se un contribuente ha venduto un immobile il 30 giugno 2025, dovrà indicare il possesso per 181 giorni su un rigo, mentre l’eventuale nuova casa acquistata andrà dichiarata per i giorni restanti dell’anno su un rigo separato, come indicato in dettaglio nelle istruzioni ufficiali sul Quadro B messe a disposizione dall’Agenzia delle Entrate.
Tutti i codici di utilizzo per non sbagliare
Il cuore della dichiarazione per gli immobili si trova nella Colonna 2 del Quadro B, dove va inserito il codice di utilizzo corretto.
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Codice 1 e 5: l’abitazione principale e le relative pertinenze
L’abitazione principale (da indicare con il Codice 1) è l’unità immobiliare in cui il contribuente o i suoi familiari diretti (coniuge, parenti fino al terzo grado e affini entro il secondo) dimorano abitualmente. Il grande vantaggio è che il reddito di questo immobile risulta totalmente deducibile dal reddito complessivo: non si paga l’Irpef sulla casa in cui si risiede. Inoltre, la dimora abituale è esente dall’Imu, a meno che non si tratti di immobili considerati di lusso, appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9.
Le stesse tutele si applicano alle pertinenze (box, cantine e soffitte classificate come C/2, C/6, C/7), che vanno identificate con il Codice 5. Se asservite all’abitazione principale, beneficiano anch’esse della completa deducibilità dal reddito.
Codice 2: immobili a disposizione (seconde case)
Le seconde case tenute vuote o usate solo saltuariamente, come le case vacanza in mare o montagna, richiedono il Codice 2. Qui entra in gioco un fattore moltiplicatore legato al Comune in cui si trovano:
- Se l’immobile si trova nello stesso Comune dell’abitazione principale: il reddito catastale concorre per il 50% alla base imponibile Irpef.
- Se l’immobile si trova in un Comune diverso: la tassazione Imu sostituisce interamente l’Irpef, rendendo il reddito non tassabile ai fini dell’imposta sulle persone fisiche.
Codice 3, 4 e affitti brevi
Per chi affitta, la distinzione tra codici è fondamentale:
- Codice 3 (canone libero): per i classici contratti 4+4. In questo caso, l’imponibile Irpef è pari all’importo del canone decurtato di una deduzione forfettaria del 5% per le spese di manutenzione.
- Codice 4 (canone concordato): per i contratti 3+2. Garantisce vantaggi fiscali maggiori, permettendo di scegliere tra un’ulteriore riduzione del 30% sull’imponibile Irpef oppure l’accesso al regime agevolato della cedolare secca al 10%.
Chi decide di affittare le proprie case con finalità brevi (come accade tramite Airbnb o Booking) deve prestare grande attenzione. Nel Modello 730 per il primo immobile l’imposta sostitutiva resta al 21%, ma dal secondo immobile in poi l’aliquota sale obbligatoriamente al 26%.
Codice 10: comodato d’uso gratuito per i familiari
Una pratica molto diffusa è concedere un appartamento a un figlio. Inserendo il Codice 10, l’immobile non viene classificato come a disposizione, evitando il fastidioso aumento di un terzo della rendita catastale ai fini Irpef (previsto normalmente per le case vuote). Inoltre, se il contratto di comodato d’uso gratuito è registrato presso l’Agenzia delle Entrate e sussiste la parentela di primo grado, si ottiene un abbattimento del 50% sulla base imponibile dell’Imu.
Immobili da non dichiarare e documenti necessari
Un errore comune è inserire dichiarazioni su immobili che la normativa esclude esplicitamente dal Quadro B. I fabbricati rurali, se mantengono i requisiti di ruralità agricola, non generano reddito fondiario autonomo poiché il loro valore è già assorbito dai terreni dichiarati nel Quadro A. Dichiararli di nuovo significherebbe pagare le tasse due volte.
Vanno inoltre esclusi:
- Fabbricati in fase di restauro o ristrutturazione edilizia con regolari licenze o concessioni, limitatamente al periodo di reale inutilizzo (da segnalare in questo caso con il Codice 11).
- Immobili ancora sprovvisti di rendita catastale o in corso di costruzione.
Prima di inviare la dichiarazione o affidarsi al proprio Caf di fiducia, è essenziale raccogliere l’intera documentazione. Servono la visura catastale storica per accertare eventuali cambi di quota, i contratti di locazione in corso per l’anno 2025, le quietanze di pagamento dei bollettini Imu e la Certificazione Unica (Cu) se si è operato tramite sostituti d’imposta per gli affitti brevi. In alternativa al 730, per alcune situazioni specifiche può rendersi necessario anche l’uso del modello Redditi PF senza partita IVA, soprattutto in presenza di redditi o casistiche non gestibili con il modello semplificato.
Inoltre, per chi vuole evitare errori nella compilazione e nell’invio del 730 precompilato, il consiglio è di affidarsi al nostro servizio dedicato. Un consulente vi seguirà passo passo, in modo tale da ottenere tutte le detrazioni e i rimborsi spettanti.