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In vista dell’estate molti saranno i contribuenti che integreranno il proprio reddito con gli affitti brevi. Negli ultimi anni questa tipologia di soluzione è in continua crescita da parte di italiani e stranieri per le vacanze estive.
Molti, al tempo stesso, sono i proprietari di case che scelgono di destinare la propria seconda abitazione ad uso affitti brevi.
In molte località turistiche l’eccesso di offerta di questo tipo di soluzioni sta creando non pochi problemi, spingendo in alto le quotazioni delle locazioni. Entro il 30 settembre si dovrà presentare la dichiarazione dei redditi: (qui) la guida completa per la compilazione del modello.
In quest’articolo copriamo se e come gli affitti, in particolare quelli brevi possono essere detraibili, riducendo le imposte da versare per il contribuente.
Affitti brevi: cosa sono?
Per molto tempo, gli affitti brevi non hanno avuto una disciplina normativa specifica di riferimento: ancora oggi, come anticipato, il dibattito sul punto è molto ampio.
Il decreto legislativo 50 del 2017, all’articolo 4, definisce questi come gli affitti di durata fino a 30 giorni.
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Per questi è possibile, su opzione del contribuente, applicare la cedolare secca al 21%: non quella al 10, in quanto questa vige soltanto per i fitti a canone concordato.
Gli affitti brevi riguardano tutte le categorie catastali per uso residenziale e le relative pertinenze (dunque anche box, garage etc.), ma non gli uffici privati. Gli affitti brevi non sono soggetti all’obbligo di registrazione. Questo è un ulteriore vantaggio per chi sceglie questa tipologia di investimento.
Affitto 730: cosa dice la legge?
Secondo la circolare 24e del 2017 (Agenzia delle Entrate) l’intero importo degli affitti brevi è soggetto a tassazione.
Il contribuente può scegliere di adottare la cedolare secca al 21% oppure l’Irpef (imposta sul reddito delle persone fisiche).
Imponibili sono sia i canoni di locazione che i rimborsi di spese inerenti eventualmente addebitati, ma solo se forfettariamente, al cliente in rivalsa (come, ad esempio, quelle per le pulizie o la biancheria). Se, invece, queste spese sono documentate analiticamente non concorreranno a formare il reddito imponibile.
Affitto 730: quelli brevi si possono detrarre?
Eccoci, dunque, giunti ad un punto cardine della nostra analisi, una domanda che si pongono tantissimi contribuenti. Risulta possibile detrarre gli affitti brevi?
La risposta è no: se fruisco di una locazione breve, in linea generale, non posso detrarre le spese che ho sostenuto per fittarla.
Le detrazioni che possono spettare sul fronte degli affitti, in via ovviamente alternativa l’una rispetto all’altra, sono: quella per gli inquilini di alloggi adibiti ad abitazione principale, oppure per i giovani tra i 20 e i 31 anni, o, ancora, per chi è studente universitario fuori sede.
Qui tutte le spese detraibili dal 730.
Affitto 730: i vantaggi per i proprietari
Per chi è proprietario, invece, la situazione cambia radicalmente in meglio. Le locazioni brevi rappresentano, senz’altro, un investimento particolarmente redditizio.
Si possono detrarre costi inerenti quali quelli per le utenze, per la lavanderia, per la pulizia dei locali.
Le detrazioni non sono valide se si opta per la cedolare secca al 21%, proprio come accade nella scelta del regime forfettario che esclude la possibilità di detrarre costi.
Per usufruire della cedolare secca si possono destinare alla locazione breve di non più di quattro appartamenti per ciascun periodo d’imposta.
Al di fuori di questo limite, l’attività di locazione breve, da chiunque esercitata, si presume svolta in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile, con conseguente obbligo di apertura della Partita Iva nel caso in cui si superi questo limite.
Affitto e 730: il regime per gli affitti ordinari
Esistono poi altre agevolazioni che riguardano in particolar modo coloro che, al ricorrere di determinate condizioni, possono usufruire di vantaggi relativi agli affitti in detrazione.
In particolar modo, si tratta di agevolazioni che si rivolgono a:
- giovani
- lavoratori pendolari/trasferitisi per motivi di lavoro
- inquilini a basso reddito
- affittuari titolari di “contratti concordati”
Detrazioni affitto giovani
Le detrazioni affitto giovani sono delle agevolazioni per i giovani fino a 31 anni, che vivono in affitto. Vi hanno diritto coloro che hanno:
- un’età compresa tra i 20 ed i 31 anni
- un reddito non superiore a 15.493,71
Devono inoltre:
- essere in possesso di un regolare contratto di locazione
- abitare in un immobile in possesso dei requisiti richiesti dall’agevolazione (vedi seguente paragrafo)
- avere residenza presso l’immobile in affitto.
Detrazioni per pendolari
Chi si trasferisce per motivi di lavoro, può ottenere delle detrazioni sull’affitto. Coloro che trasferiscono la propria residenza nel comune di lavoro (o anche in quelli limitrofi) nei 3 anni antecedenti alla richiesta, hanno diritto a tale vantaggio.
Nello specifico, è prevista una detrazione di:
- 991,60 euro, se il reddito complessivo non supera i 15.493,71 euro;
- 495,80 euro, quando il reddito complessivo è compreso tra i 15.493,72 e i 30.987,41 euro.
Il comune deve trovarsi ad almeno 100 km di distanza dal proprio comune di residenza.
Inquilini a basso reddito
I contribuenti a basso reddito hanno diritto a una detrazione, sulla base della legge n. 431 del 9 dicembre 1998.
La detrazione è pari a:
- 300 euro, per redditi fino a 15.493,71 euro;
- 150 euro, per redditi superiori a 15.493,71 euro, ma entro la soglia dei 30.987,41 euro.
Contratti concordati
Esiste poi una peculiare agevolazione riguardante i contratti concordati. Tramite un contratto di locazione basato su appositi accordi fra organizzazioni, è possibile ottenere una detrazione d’imposta è di:
- 495,80 euro, se il reddito non supera la soglia di 15.493,71 euro;
- 247,90 euro, se il reddito complessivo supera la soglia suddetta, ma non quella di 30.987,41 euro.