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Infiltrazioni d’acqua in condominio, linee generali
Nel caso di infiltrazioni d’acqua all’interno del proprio condominio, per individuare il responsabile dei danni va applicato (in linea generale) il principio di cui all’articolo 2051 del Codice Civile, in base al quale il presunto responsabile dei danni che derivano a terzi da un determinato bene è il soggetto che ha la custodia di tale bene.
Per cui, se le infiltrazioni vengono da una tubatura condominiale, o da altro bene comune, il responsabile dei danni è il condominio, che tramite l’amministratore di condominio dovrà occuparsi dei lavori di ripristino e del risarcimento dei danni subiti da mobili, arredi e suppellettili. In particolare, in base a Cass. n. 6128/2012 “il condominio deve risarcire il proprietario di tutti i danni, compresi i costi che il danneggiato abbia dovuto sostenere per prendere in affitto, sia pur temporaneamente, una nuova abitazione, risultando la sua abitazione momentaneamente inservibile”.
Infiltrazioni d’acqua in condominio, la casistica
Le infiltrazioni d’acqua in condominio sono causa frequente, come detto, di ingenti danni alle strutture abitative. Ma esistono diversi casi di infiltrazioni da prendere in esame, ognuno con proprie peculiarità.
Per quanto riguarda i danni alle tubature, occorre distinguere tra due tipologie di tubature:
- Adduzione, che sono di proprietà (e quindi responsabilità) condominiale fino a quando non incontrano i contatori dei singoli condomini
- Scarico, che sono di proprietà (e quindi responsabilità) condominiale sino a quando non si collegano con ai tubi dei vari appartamenti
Quindi, in base alla tipologia di tubatura coinvolta nelle infiltrazioni d’acqua, le responsabilità per il risarcimento danni potranno essere anche radicalmente differenti.
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Se invece, le perdite di acqua nel condominio vengono dai muri perimetrali, bisogna far presente che questi muri sono da considerarsi parti comuni, quindi è il condominio a rispondere dei danni causati. A meno che, ovviamente, il condominio non riesca a dimostrare in maniera incontrovertibile che i danni sono dovuti a un grave difetto di costruzione. In questo caso particolare, sia il condominio che il privato danneggiato possono chiedere un risarcimento all’impresa che ha eseguito i lavori, entro dieci anni da quando sono stati portati a termine.
Un ultimo caso particolare di infiltrazione condominiale è quello riguardante le terrazze a livello. La Corte di cassazione, con la sentenza 25 agosto 2014 numero 18164, ha stabilito che la terrazza a livello, anche se di proprietà o in godimento esclusivo di un singolo condomino, è tecnicamente equiparabile al lastrico solare condominiale. Quindi, siccome entrambi svolgono la funzione di copertura degli appartamenti sottostanti, saranno tutti quanti i condomini a rispondere dei danni causati all’appartamento sottostante per le infiltrazioni. Le proporzioni del risarcimento sono però definite come da articolo 1126 c.c. (Lastrici solari di suo esclusivo).
Le responsabilità del proprietario
Se le infiltrazioni o perdite d’acqua, nel condominio, provengono da tubature di proprietà di un solo condomino, è quest’ultimo a dover rispondere dei danni. Quindi è sempre il custode del bene che è ritenuto, in ogni caso, responsabile dei danni cagionati dal bene stesso a terzi. L’unico modo che il condomino proprietario ha per essere esonerato, allora, è quello di provare che il danno si è verificato per caso fortuito.
A tale proposito, la Corte di cassazione ha inoltre stabilito con una sentenza, Cass. n. 11160/1997, che il proprietario di un appartamento è responsabile delle infiltrazioni causate da tubature di sua proprietà, anche se i difetti di queste tubazioni preesistevano all’acquisto dell’immobile.
Il caso degli appartamenti in affitto
Una casistica molto particolare è quella che riguarda, infine, le perdite d’acqua condominiali quando un appartamento è concesso in locazione. In caso di affitto, è fondamentale la sentenza numero 21788/2015 della Corte di cassazione. Qui si sancisce che il proprietario dell’immobile conserva la custodia delle strutture murarie e degli impianti che in esse sono conglobati, mentre è il conduttore (affittuario) a diventare custode degli accessori e delle altre parti di un bene locato, oltre che responsabile delle spese condominiali ordinarie.
Nel caso specifico delle perdite di acqua, dunque, è dell’inquilino la responsabilità per le infiltrazioni derivanti dalla rottura di un tubo flessibile, esterno all’impianto idrico, che poteva essere sostituito senza ricorrere a demolizioni.
