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Risarcimento danni condominiali, come organizzarsi? Il riferimento normativo è l’art. 2051 del Codice Civile, che stabilisce come ognuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. Cosa vuol dire? L’amministratore di condominio – che ne è responsabile in generale – sarebbe anche chiamato a rispondere per danni ricevuti all’interno dello stabile a cui è tenuto a vigilare. Non sempre è così. L’amministratore può provare il caso fortuito, cioè un incidente o una causa esterna che ha provocato i danni per trovarne un responsabile. Come funziona nei dettagli?
Chi paga i danni causati da un condomino
Danni condominiali chi paga? In alcuni casi è tutto il condominio a pagare, come spiega l’art.1123 del Codice Civile. Non si tratta di un risarcimento, ma di un interesse da parte di tutti i condomini al ripristino delle funzioni della parte di condominio danneggiata. Il pagamento delle spese di ripristino avviene con la tabella millesimale, oppure dividendo in parti uguali. La modalità è la stessa che si utilizza per il pagamento delle quote condominiali.
Per poter costringere un condomino a pagare il risarcimento danni condominiali, è importante dimostrare senza dubbio che sia stato proprio quel condomino a cagionare il danno, come indicato nella sentenza n. 26360 del 7 novembre 2017 della Cassazione. Il condomino può dichiarare di essere stato lui a provocare il danno, chiedendo all’assemblea di pagare, oppure si deve attendere una sentenza del tribunale civile per potergli intimare di pagare. Altrimenti i condomini pagano quanto si deve per riparare tutto.
Chi paga i danni causati dalle ristrutturazioni del vicino
In questo caso si applicano diverse sentenze della Cassazione, con particolare riferimento alla sentenza numero 11478 del 21 giugno 2004. La giurisprudenza ha stabilito che il vicino che effettua delle ristrutturazioni e chiama una ditta appaltatrice per questi lavori è responsabile dei danni causati dall’azienda. Quindi l’amministratore può chiedere il risarcimento per i danni al condominio direttamente al condomino che ha appaltato i lavori. Questi andrà poi a chiedere i danni alla ditta.
Questo caso si presenta se:
- Il condominio ha subìto dei danni;
- La ditta ha cagionato il danno oltre ogni ragionevole dubbio;
- C’è un nesso di causa tra il comportamento della ditta e il danno;
- Questo nesso è dimostrato con prove (anche fotografiche).
Infatti, in questi casi è importante inviare una richiesta di risarcimento per i danni al condominio all’appaltatore – cioè al vicino che ha commissionato i lavori in casa – e inserire a corredo delle prove fotografiche. Il condominio può scegliere se accordarsi con il condomino per i danni, oppure se rivolgersi alle vie legali in tribunale. La prima scelta è da preferire per motivi di costi, soprattutto perché può essere difficile dimostrare che è stata proprio la ditta a cagionare il danno in alcune casistiche.
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Cosa succede se il danno non è nelle aree comuni del condominio, ma è nelle aree esterne di una proprietà, come per esempio la porta di un vicino che viene danneggiata? In questo caso è sempre il condominio a pagare, a meno che non sia il condomino che ha causato il danno a farsi avanti. Se tutti si ritrovano a pagare, ognuno per la propria quota, allora il condomino danneggiato può chiedere di non pagare la sua quota e di non chiedere contestualmente il risarcimento per i danni. Il condominio riparerà o sostituirà la porta e la questione finirà lì.
Se il condomino danneggiato non chiede di non procedere con il pagamento della sua quota, non potrà rifiutarsi in un momento successivo. Per questo in caso di danni è sempre importante informare immediatamente l’amministratore per procedere nelle modalità previste dalla normativa vigente in materia.
Come richiedere il risarcimento danni condominiali
Il risarcimento danni condominiali avviene seguendo diverse fasi:
- Invio di lettera risarcimento danni condominio con raccomandata con ricevuta di ritorno, oppure tramite posta elettronica certificata PEC. La richiesta di risarcimento non parte se non ci sono le prove che sia stato un condomino o un terzo a cagionare il danno, ma tutti i condomini pagano in base alla loro quota. La lettera va inviata:
- al condomino se si ha la prova che sia stato lui a cagionare il danno, oppure se si ha la prova che sia stata la ditta a cui ha commissionato i lavori;
- a terzi, se si ha la prova che il danno sia avvenuto all’esterno. Se non si sa chi è stato, l’amministratore di condominio può procedere con una denuncia per danni contro ignoti.
- Il destinatario della lettera risponde, richiedendo un incontro per accordarsi, oppure informando che procederà alle vie legali. Se l’interessato non risponde entro un termine – da indicarsi nella lettera, di solito 30 giorni dal ricevimento – allora l’amministratore di condominio deve chiedere ai condomini in un’assemblea con ordine del giorno dedicato se può procedere per le vie legali, oppure se lascari perdere.
- In caso di accordo tra le parti, si mettono nero su bianco modalità e tempistiche del risarcimento per danni al condominio e si procede al pagamento sul conto condominiale.
- In caso di mancato accordo, si passa in tribunale, dove sarà il giudice a stabilire chi ha ragione e l’ammontare del risarcimento.
L’assicurazione per proteggere il condominio da danni
L’amministratore di condominio – solo dopo l’approvazione di un preventivo in assemblea – può stipulare una polizza a tutela del condominio in caso danni. La polizza procederà al risarcimento danni condominiali a seguito di una richiesta da parte dell’amministratore. La compagnia accrediterà il risarcimento sul conto del condominio, che userà quella somma per ripristinare le funzionalità dello stabile e riparare il danno.
L’assicurazione ha un costo extra per i condomini, quindi è importante che l’amministratore di condominio effettui una richiesta preventiva ai residenti del palazzo e che questa sia verbalizzata nel registro delle assemblee per evitare eventuali ripensamenti.
